Трябва ли съдията по вписванията да проверява дали арендодателят притежава над 50% от собствеността върху земята или е упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% идеални части? На този въпрос ще отговаря Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия (ОСГТК) на ВКС с първото тълкувателно дело за 2018 г.
Точният въпрос, формулиран в разпореждането за образуване на тълкувателното дело е: "Попадат ли в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017г.) при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието, сключени след изменението на нормата?"
Делото е образувано по предложение на състав на Първо търговско отделение на ВКС с председател Тотка Калчева и членове Вероника Николова и Кристияна Генковска.
Поводът е обжалвано пред ВКС определение на Окръжен съд (ОС) - Ловеч, с което се потвърждава отказ на съдия по вписванията при Районен съд – Ловеч да да впише анекс към договор за аренда на земеделска земя. Частният жалбоподател моли за отмяна на обжалваното определение като неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Нова редакция на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), в сила от 7 февруари 2017 г. Гласи, че "Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността".
Когато е поискано вписването на анекс към вече сключен договор за аренда, съдията по вписванията, а в последствие и ОС - Ловеч, е приел, че е необходимо да бъдат представени документи, удостоверяващи правото на собственост на арендодателя (или на наследствените права на арендодателите – съсобственици), върху повече от 50% от идеалните части на арендования имот.
Частният жалбоподател поддържа доводи, че извършената от съдията по вписвания и впоследствие от окръжния съд преценка дали анексът е подписан от арендодател/арендодатели, притежаващ/и повече от 50 на сто идеални части от арендувания имот, съставлява по същността си недопустима проверка на материалноправните предпоставки на представения за вписване акт и е основание за отмяна на обжалваното определение, както и на потвърдения с него отказ за вписване.
В изложението на жалбата като обуславящ изхода на делото е формулиран следният процесуалноправен въпрос: "За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно чл. 18, ал. 1 от ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията документи, удостоверяващи правото на собственост, документи, удостоверяващи правото на съсобственост, документи удостоверяващи правото, че арендодателят (в изложението погрешно е записано "арендатора") притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на имота, обект на анекса към договора за аренда, и може ли да се откаже вписване на анекс за продължаване на първоначалния договор за аренда, ако не са представени от страна на заявителя описаните доказателства?"
Тричленният състав на Търговската колегия е установил, че по въпроса има противоречива практика.
Част от съставите са на мнение, че при вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, не се изисква представяне на доказателства, които установяват, че арендодателят като единствен собственик или притежава повече от 50% от правото на собственост върху арендованата земя. Според тях извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. Те се позовават и на на т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, че съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, освен ако това изрично не е предвидено в закон.
Други състави на ВКС смятат, че смисълът на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е, че съдията по вписванията има правомощие да извършва проверка на материалноправните предпоставки на анекси към договор за аренда, сключени след тази дата, както и на нови арендни договори. Те се аргументират с факта, че проверката на тези обстоятелства не е извършена преди това от друг орган.
Председателят на ВКС Лозан Панов е определил комисия за изготвяне на проект за тълкувателно решение по т. д. № 1/2018 г. на ОСГТК в състав: съдия Борис Илиев, съдия Кристияна Генковска – докладчик.
